⒣⒪⒨⒠ㆎ 전세 갈아타기, 청약통장 신청하기

봄 부동산 시장이 술렁인다. 전셋집 계약이 끝나 집을 다시 구해야 하는 사람들과 대단위 분양 시장의 청약 열풍 때문이다. 이번 이사철에 움직여야 하는 엄마라면 고민이 많다. 새로 전셋집을 구해야 할지, 무리해서라도 청약을 넣어 보는 것이 좋을지 말이다. 최신 住테크 알짜 정보를 모았다.

전셋값이 오름세다. 전문가들은 매매시장이 불안해지면서 집을 구입하기보다 전세를 선호하는 사람들이 많아졌고, 본격적인 결혼 시즌을 앞두고 신혼집을 구하려는 예비 부부와 봄 이사철로 인해 전세를 원하는 사람이 많아졌기 때문이라고 분석한다. 일단 강남권과 분당신도시, 용인권 전세시장의 오름폭이 크다. 그중에서도 학군이 좋거나 재건축 이주 수요가 넘치는 지역은 더욱 그렇다. 더욱이 정부규제로 매매가 조정기를 거치면서 매매 가격이 좀더 떨어 지기를 기다리거나 투가 가치를 반신반의하는 사람들이 전세로 옮겨가는 경우도 많다. 지역별로 살펴보면 강남권역은 교육수준이 높은 지역적 특성상 전세기간 만료 후에도 다른 지역으로 전세를 옮기는 사람보다 재계약하려는 세입자가 월등히 많다. 용인 지역은 비교적 저렴한 전셋값 때문에 수요가 넘치는 편. 최근 신규 아파트 입주가 늘어난 데다, 수원 분당 생활권이 가까워 매물이 상당히 모자란다.   이뿐 아니라 수도권 거의 전체가 이사철에 접어들기 시작하면서 심각한 매물 부족 현상을 빚고 있다. 따라서 전셋집을 옮기기로 마음먹었다면 적어도 이사 6개월 전부터 미리미리‘ 전셋집 찾기’에 나서도록 한다. 상대적으로 가격이 비싼 아파트 전세 대신 깨끗한 다세대 주택이나 연립을 구하는 것도 좋은 방법. 방범시설이 잘 되어 있는, 역세권 신축주택을 중심으로 찾아본다. 이런 곳은 전세 순환이 잘 돼 뒤를 이을 세입자가 나타나지 않아 애태우는 일이 드물고, 3~4월에 새로 입주하는 대단지 아파트 옆이라면 전셋값 하락 현상이 뚜렷하므로 노려볼 만하다.     맘에 드는 전셋집이 나타났다면 이것을 살펴라 집을 살 때보다 전세를 구할 때가 더 까다롭다. 마음에 드는 전세매물이 나왔다면 등기부등본을 떼어보는 것이 첫 번째다. 계약자와 등기상 소유자의 이름, 주소가 맞는지 확인하는 것은 기본. 가압류 가등기 가처분 등이 된 것이 아닌지 꼼꼼히 살펴본다. 이미 담보로 잡혀있거나 압류 가압류 가처분 가등기된 집에 전세로 들어갈 경우 보증금을 한 푼도 못 받고 집을 비워줄 수도 있다. 등기부등본은 계약할 때만 살펴보는 경우가 많은데, 계약 직전, 중도금 치를 때, 잔금 치를 때, 전입신고 직전 등 수시로 챙겨봐야 한다. 전세 계약을 한 후 집을 담보로 대출을 받는 경우도 있기 때문이다. 한 가지 더. 계약 후 전입신고 하고 바로 확정일자를 받는다. 확정일자를 받아야‘ 우선변제권’을 행사할 수 있다. 우선변제권은 임차주택에 관한 경매 절차 시 일반 채권자보다 우선적으로 돈을 돌려받을 수 있는 권리다. 확정일자는 주민등록 이전을 마친 후 동사무소나 등기소에서 임대차 계약서 원본에 받으면 된다. 전세보증금을 보장받기 위해서는 계약 후 동사무소에 가서 전입신고를 하고 확정일자 날인을 받아야 효력이 발생한다. 확정일자만 먼저 받았을 경우 어떤 권리도 없음을 기억하자.   계약서 쓰는 마지막까지 긴장하라 도배, 바닥 장판, 하자보수 책임, 각종 공과금 해결, 관리금 문제 등을 어떻게 할 것인지 집주인과 미리 합의한다‘. 말로만’ 이런 약속을 하는 것보다는 계약서 특약란에 기입하는 것이 좋다. 더불어 계약서에‘ 잔금을 치를 때 등기부등본상 변동이 있을 경우 계약을 무효로 하고, 임대인은 임차인에게 계약금을 반환한다’라는 문구도 꼭 넣는 것이 좋다.   계약은 해당주택의 등기 부상 실소유자와 하는 것이 원칙이다. 절차상 주민등록증만 믿고 거래하는 것이 상례지만, 주민등록증을 위조해서 집주인인 것처럼 행세하며 받은 돈을 가지고 도망가는 일도있기 때문이다. 가급적 의료보험증, 운전면허증, 여권 등 여러 장의 신분증을 확인하는 것이 좋다. 만약 피치 못할 사정이 있어 대리인과 계약한다면 집주인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 받아둔다. 인감도장도 집주인의 것이 맞는지 확인한다. 위임장 없이 계약을 맺었을 경우 역시 추후 분쟁이 일어나도 권리행사를 할 수 없다. 전세 재계약할 때도 꼼꼼히 따지자 보증금을 올려 재계약할 때도 등기부등본을 다시 확인하는 것이 좋다. 처음 전세 계약할 때는‘ 근저당권’ 등의 권리가 설정되지 않았지만, 재계약 시점에 설정될 수도 있기 때문이다. 보증금 인상분을 집 주인에게 주고 확정일자를 새로 받는 경우 본래 보증금만 보호받고, 인상된 전세 보증금은 보호받지 못할 수도 있다. 재계약시 등기부등본을 떼어보고, 근저당권이 설정돼 있다면 설정금액을 비교해 집이 경매로 넘어갔을 때 자신이 낸보증금 인상분을 받을 수 있을지를 살펴보는 것이 현명하다.

 

결혼을 하면서부터 머릿속에 떠나지 않는 화두 1순위는‘ 내집 마련’ 일 것, 주택 전문가들은 절대‘ 올해를 놓치지 말 것’을 강조한다. 판교 등 신도시 알짜 물량이 쏟아져 나오고, 생애최초주택구입자금으로 은행권 대출이 수월해진 데다, 과열되는 분양시장을 규제하기 위한 청약관련법 강화로 무주택우선순위자, 지역우선순위자의 당첨 확률이 월등히 높아졌기 때문이다. 그렇다면 어떤 분양 물량이 유망할까.

청약통장으로 올해 노려볼 만한 분양시장 판교신도시를 제외하고 올해 분양시장 다크호스로 꼽히는 것은 역시 신도시 건설이 확정된 김포와 파주 지역 아파트. 도촌, 풍상, 청계, 향남 등은 서울에서 출퇴근이 용이하다는 장점이 있다. 판교의 후광 효과를 노릴 수 있는 곳은 용인의 동천, 신봉, 성복지구. 그밖에 서울에서는 AID 차관재건축, 황학동 롯데(삼일아파트 재개발), 은평뉴타운, 하중동 GS건설, 성수동 현대건설 등이 손꼽힌다. 이들 모두 투기과열지구로 지정돼 분양권 전매제한이 있음을 명심할 것. 유망 분양시장의 청약 시기는 다음과 같다.

청약통장으로 올해 노려볼 만한 분양시장 판교신도시를 제외하고 올해 분양시장 다크호스로 꼽히는 것은 역시 신도시 건설이 확정된 김포와 파주 지역 아파트. 도촌, 풍상, 청계, 향남 등은 서울에서 출퇴근이 용이하다는 장점이 있다. 판교의 후광 효과를 노릴 수 있는 곳은 용인의 동천, 신봉, 성복지구. 그밖에 서울에서는 AID 차관재건축, 황학동 롯데(삼일아파트 재개발), 은평뉴타운, 하중동 GS건설, 성수동 현대건설 등이 손꼽힌다. 이들 모두 투기과열지구로 지정돼 분양권 전매제한이 있음을 명심할 것. 유망 분양시장의 청약 시기는 다음과 같다. 청약통장도 리모델링이 필요하다 이 같은 유망 분양 물량에 청약을 넣기 위해서는 자신의 청약통장과 청약순위 점검이 먼저다. 과거 5년 내 주택에 당첨된 사실이 없어야 하고, 2주택 이상을 소유하지 않아야 한다. 투기과열지구라 다른 조건을 만족하더라도 1순위가 될 수 없다. 또 2002년 9월 5일 이후 청약예금 부금에 가입했더라도, 그 본인이 세대주가 아니면 아무 소용없다. 집안 경제 사정과 목표에 맞춰 가지고 있는 청약통장을 리모델링하면 보다 많은 당첨 기회를 가질 수 있다. 만약, 부부가 모두 청약저축 가입자라면 비세대주 통장을 청약예금으로 변경한다. 청약저축 불입 횟수가 적고, 40세 이상, 10년 이상 무주택 세대주라면 청약예금으로 바꿔야 한다. 여유자금이 적고 무주택 우선순위가 가능한 25.7평형 초과 청약예금 가입자는 청약예금의 예치금을 줄이고, 반대로 여유자금이 많으면서 무주택자가 아닌 사람은 25.7평 초과 청약예금에 붓는 돈을 더 늘리도록 한다.

금/융/초/보/엄/마/를/위/한/i/n/f/o/ 청약예금 청약부금 청약저축, 어떻게 다르지? 1인 1청약통장 시대다. 2005년 11월 인구주택 총조사 결과에 따르면, 국민 7명 중 1명이 가입했을 정도니‘ 내집마련’을 향한 열기를 짐작하고도 남는다. 그런데 이 청약통장은 어떤 차이가 있을까. 각 청약통장별로 청약 신청할 수 있는 조건을 알고, 내게 맞는 전략을 세워보자. ● 청약예금 거주지역별로 희망주택 면적에 따른 예치금액을 한번에 넣고, 순위별로 정해진 기간이 지나면 민영주택 청약 우선권이 부여되는 저축이다. 청약예금 가입 후 2년이 경과한 사람이 1순위, 6개월이 경과한 사람이 2순위다. 민간 건설사가 짓는 민영주택과 민간건설사가 국민주택기금의 지원을 받아 짓는 민간건설 중형국민주택의 25.7평 이하에 청약할 수 있다. ● 청약부금 적금 형식으로 매월 정해진 날에 돈을 납입해 저축 합계가 지역별 25.7평 이하의 청약예금 예치 금액 이상이고, 순위별로 정해진 기간이 지나면 25.7평 이하의 민영주택과 민간건설 중형 국민주택의 청약의 우선권이 부여되는 입주자 저축이다. 1순위자는 가입 후 2년이 경과하고 매월 정해진 날에 저축한 금액이 지역별 25.7평 이하 청약예금 예치 금액 이상이다. 예를 들어, 서울지역 거주자라면 2년 이상, 매월 같은 날에 돈을 넣어 300만원 이상이 됐다면 1순위자다. ● 청약저축 적금 형식으로 매월 정해진 날에 순위별로 정해진 기간 이상 저축하면, 공공 국민주택 및 민간건설의 중형 국민주택의 청약 우선권이 부여되는 입주자 저축이다. 가입대상은 무주택세대주로 건물등기부등본 건축물관리대장 등 본인이 무주택자임을 증명하는 서류를 함께 제출해야 한다. 월 저축금은 매월 2만원 이상 10만원까지 5000원 단위로 자유 납입하며, 계약 기간은 입주자로 선정될때까지다. 가입 후 2년이 경과하고, 매월 정해진 날에 월 납입금을 24회 이상 납입한 사람이 1순위다.